Refixace a refinancování hypotéky

V dnešním článku se podíváme na refixaci hypotečního úvěru.

Na úvod si pro jistotu připomeňme základní pojmy:

Refixace - sjednání nové úrokové sazby po skončení fixačního období (např. po 5 letech) u stejné banky. Spolu se změnou úrokové sazby může dojít i ke změně navazující doby fixace (např. další doba fixace může být jen 3 nebo i 10 let). Výhodou refixace je, že při ní nedochází k opětovnému posuzování bonity klienta.

Refinancování - splacení stávajícího hypotéčního úvěru novým hypotéčním úvěrem u jiné banky. V podstatě jde o přenesení hypotéky. Při refinancování nová banka opětovně posuzuje bonitu klienta, může požadovat nový odhad nemovitosti a je třeba provést změny zástavních práv na katastru nemovitostí. Výhodou refinancování může být opětovné využití maximální doby splatnosti (tzn. po uplynutí například 5 let z původní 30 leté splatnosti, lze splatnost opětovně nastavit na 30 let), což se může, s ohledem na úrokové sazby, projevit v poklesu pravidelné měsíční splátky. Refinancování hypotéky je možné provést v podstatě kdykoliv (tzv. předčasné refinacování), ale původní banka si může účtovat poplatky za ušlé zisky z úroků a administrativní náklady (maximálně 0,25 % ze zbývající jistiny za každý rok do konce fixace, nejvýše však 1 % – platí pro hypotéky sjednané po 1. 9. 2024). Pokud refinancujete na konci fixačního období, původní banka si nemůže účtovat žádné poplatky. Je však třeba počítat s náklady na nový odhad nemovitosti a správní poplatky za úpravy zástavních práv v katastru.

Příklad refixace:

Průměrná cena bytu za m2 v Praze v roce 2019 činila 76 391 Kč/m2. Při průměrné velikost bytu 61 m2  vychází průměrná cena 4 659 851 Kč (zaokrouhleno 4 700 000 Kč). Celorepublikový medián hrubé mzdy ve 4. čtvrtletí 2019 činil 31 202 Kč (čistá mzda přibližně 23 500 Kč). (údaje o průměrných cenách bytů a mezd převzaty z Českého statistického úřadu)

Pokud bychom uvažovali hypotéku s LTV 80 % (3 760 000 Kč), splatností 30 let a úrokovou sazbou 2,49 % (reálná sazba v roce 2019), měsíční splátka by byla 14 837 Kč. To odpovídá 63,1 % měsíčního příjmu jedné osoby. 

Po 5 letech, tedy v roce 2024, by zbývající dlužná částka činila 3 310 994 Kč (za předpokladu, že nebyly provedeny mimořádné splátky). Při refixaci s úrokovou sazbou 4,79 % (reálná sazba v roce 2024) by nová měsíční splátka vzrostla na 18 953 Kč.

Celorepublikový medián hrubé mzdy ve 2. čtvrtletí 2024 činil 38 529 Kč (čistá mzda přibližně 30 800 Kč), takže nová splátka by představovala 61,5 % měsíčního příjmu jedné osoby.

Vliv úrokových sazeb a mezd na výši měsíční splátky:

V období nejvyšších úrokových sazeb okolo 5,5 - 6,0 % (2Q - 3Q/2023) panovaly obavy, že dlužníci, kteří si vzali hypotéky v době nízkých sazeb, nebudou schopni splácet zvýšené splátky. Tyto obavy se však nenaplnily. Zvýšení měsíčních splátek bylo kompenzováno růstem mezd, a tak nedošlo k očekávanému nárůstu počtu nemovitostí nabízených k prodeji z důvodu finančních problémů dlužníků.