Změna pravidel pro předčasného splacení hypotéky

1.9.2024 došlo k novele zákona č. 257/2016 Sb. Zákon o spotřebitelském úvěru. Možná si říkáte, co tento zákon má společného s hypotékami? Ale právě tento zákon určuje pravidla a povinné náležitosti jednotlivých typů úvěrů, hypotéky nevyjímaje.

A právě dnešním dnem dochází ke změně pravidel při předčasném splacení úvěru. Cílem novely zákona je snížit tzv. hypotéční turismus, kdy klienti v průběhu fixace odchází za lepší úrokovou sazbou do konkurenční banky. Dosud původní banka mohla při předčasném splacení úvěru požadovat po klientovi náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů. Co vše je obsahem účelně vynaložených nákladů, si však dosud každá banka vykládala trochu jinak. Největším rozdílem bylo resp. nebylo zahrnutí úrokového rozdílu. Jde v podstatě o ušlý zisk banky z peněz, které měla banka pro klienta rezervované po celou dobu trvání fixace. Nyní s předčasným splacením musí banka tyto peníze alokovat jinde s nižším úrokem a tedy i menším ziskem. Tato nejasnost tak znamenala, že zatímco u některé banky byly náklady na předčasné splácení v řádu vyšších stovek korun, u jiných bank to mohlo dělat až 50 000 Kč.

Nově zákon stanovuje maximální možnou výši účelně vynaložených nákladů, přičemž do účelně vynaložených nákladů se započítává i onen úrokový rozdíl. Výše nákladů, kterou banka po klientovi za předčasné splacení může požadovat nesmí přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části hypotéky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části hypotéky.

Hypotéku je i nadále možno zcela nebo z části předčasně splatit zdarma např. v těchto případech:

• v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotéky,
• hypotéka je úročena plovoucí úrokovou sazbou,
• do 3 měsíců poté, co banka sdělila novou výši úrokové sazby pro nové období fixace,
• na konci fixace (úrokového období),
• od uzavření hypotéky uplynulo nejméně 24 měsíců a hypotéku budete předčasně splácet z důvodu prodeje nemovitosti,
• od uzavření hypotéky uplynulo nejméně 24 měsíců a hypotéku budete předčasně splácet kvůli vypořádání společného jmění manželů (rozvod),
• v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity některého z dlužníků, nebo jeho manžela nebo partnera
• jednou ročně 25 % z celkové výše hypotéky, vždy k datu výročí podpisu úvěrové smlouvy

Některé banky i po 1.9.2024 umožňuji jakožto konkurenční výhodu např. splacení libovolné části hypotéky zdarma a kdykoliv.

Změna zákona platí pro všechny nově uzavřené smlouvy po 1.9.2024. Pozor, že u stávajících smluv začnou nová pravidla platit společně s první provedenou refixací.

Příklad č. 1:

Původní výše hypotéky 3 000 000 Kč s úrokovou sazbou 6 %. Zbývající výše hypotéky v době mimořádného splacení je 2 000 000 Kč (klient se rozhodne splatit celou zbývající jistinu), aktuální referenční úroková sazba vyhlášená ČNB je 4 %, zbývající doba fixace je 6 let.

Vzhledem k tomu, že 6 * 0,25 % je více než 1 %, uplatní se omezení maximální výše poplatku na 1 % ze splacené částky. V našem případě 2 000 000 * 0,01 = 20 000 Kč (bez tohoto omezení by poplatek na úrokovém rozdílu činil 6 * 40 000 Kč).

Příklad č. 2:

Původní výše hypotéky 5 000 000 Kč s úrokovou sazbou 6 %. Zbývající výše hypotéky v době mimořádného splacení je 4 000 000 Kč (klient se rozhodne splatit celou zbývající jistinu), aktuální referenční úroková sazba vyhlášená ČNB je 2 %, zbývající doba fixace je 3 let.

Vzhledem k tomu, že do konce fixace zbývající 3 roky, bude maximální poplatek za mimořádné splacení odpovídat 3 * 0,25 % = 0,75 % z předčasně splacené částky. V našem případě 4 000 000 * 0,0075 = 30 000 Kč (bez tohoto omezení by poplatek na úrokovém rozdílu činil dokonce 3 * 160 000 Kč).

Závěr:

Zvýšení poplatků za předčasné splacení by mohlo přinést alespoň jednu malou pozitivní zprávu. S úpravou pravidel by mohlo dojít ke snížení úrokových sazeb, neboť banky budou mít riziko za předčasné splacení částečně kompenzováno navýšením poplatku. Zda bude kompenzace pro banky dostatečná a sníží úrokové sazby ukážou příští dny a týdny. Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu k 5. srpnu 2024 byla 5,42 % p. a.

Předčasné refinancování může být i přes zvýšení poplatku výhodné. Samozřejmě vše záleží na aktuální parametrech stávající hypotéky a aktuálních úrokových sazbách. Do kalkulace je nutné také započítat nutné poplatky katastru nemovitostí za změnu zástav (2 x 2 000 Kč).